KondoManager: gestionale condominiale open source e gratuito con partita doppia, importazione dati e backup integrato

di Alex · 4 Ottobre 2026

KondoManager è un gestionale condominiale open source e gratuito: un’applicazione web per la gestione dei condomìni, rilasciata con licenza AGPL-3.0 (GNU Affero General Public License, una licenza copyleft che obbliga chi distribuisce il programma, o ne offre una versione modificata come servizio online, a mettere il codice sorgente a disposizione di chi lo riceve o lo usa). Si installa su un proprio server e si usa interamente dal browser, sia da parte dell’amministratore di condominio, che vi tiene la contabilità, sia da parte dei condòmini, che dispongono di un’area riservata per comunicazioni, segnalazioni di guasti e documenti.

Il progetto è nato nel 2025 per iniziativa dello sviluppatore italiano Vincenzo Vecchio e si presenta come il primo gestionale condominiale italiano a codice aperto, in un settore dominato da software commerciali a licenza chiusa, spesso con canoni annuali, o da fogli di calcolo. Il programma è gratuito e tutte le funzioni descritte in questo articolo fanno parte del codice open source. Il codice sorgente è pubblico sul repository software GitHub del progetto, che nel tempo ha accolto contributi esterni come la prima versione dell’installazione guidata, l’ambiente Docker di sviluppo, la revisione della traduzione in portoghese e un controllo di sicurezza sul cambio della password.

Dal punto di vista tecnico si tratta di un applicativo PHP basato sul framework Laravel (una raccolta di componenti e convenzioni per costruire applicazioni web), con interfaccia in Vue 3 collegata tramite Inertia.js e database MySQL o MariaDB. Il modello è self-hosted (installato e gestito in autonomia su un server proprio): gira su hosting condivisi con pannello cPanel o Plesk, su VPS (server privati virtuali), su un server GNU/Linux domestico o in locale per una prova. Il pannello è tradotto in 4 lingue, italiano, inglese, portoghese e spagnolo, anche se il modulo contabile, costruito sulle norme italiane, è per ora quasi interamente in italiano.

La versione stabile attuale è KondoManager 1.10.0, pubblicata a fine agosto 2026 dopo 77 versioni beta di sviluppo; la precedente, la 1.9.1, era stata rilasciata a giugno 2026. Il progetto mantiene un registro delle modifiche (changelog) molto dettagliato, che per ogni beta racconta non solo le novità ma anche i difetti trovati e il modo in cui sono stati corretti, e il codice della 1.10.0 è accompagnato da oltre 2.000 test automatici, saliti a più di 2.500 nelle beta successive. Nel frattempo è già in sviluppo la versione 1.11, di cui a fine settembre 2026 erano state pubblicate 38 beta.

La filosofia del progetto: codice aperto e nessun lock-in

L’idea da cui nasce KondoManager è riassunta nella pagina dedicata alla filosofia del progetto: il software per la gestione condominiale deve essere libero, trasparente e nelle mani di chi lo usa, non ostaggio di chi lo produce. Il progetto si impegna pubblicamente a mantenere il nucleo del programma gratuito e open source.

Secondo il progetto, rispetto ai gestionali commerciali tradizionali questa impostazione porta alcuni vantaggi concreti:

nessun canone e nessuna licenza da rinnovare: il programma si scarica e si installa gratuitamente, e l’unico costo è quello del server o dell’hosting
nessun limite al numero di condomìni, di unità immobiliari o di utenti
nessun vendor lock-in (la dipendenza da un unico fornitore, da cui è difficile uscire): i dati stanno in un database MySQL o MariaDB standard sul server di chi usa il programma, i documenti caricati sono normali file nella cartella del programma sul server, e il backup è un archivio ZIP che contiene il dump SQL del database, reimportabile anche con phpMyAdmin
continuità garantita dalla licenza: il codice resta pubblico, quindi anche se un giorno lo sviluppo si fermasse chiunque potrebbe continuarlo o adattarlo alle proprie esigenze
calcoli verificabili: il modo in cui il programma ripartisce le spese e registra i movimenti si può leggere nel codice e nei test automatici, invece di doversi fidare di una scatola chiusa
sviluppo trasparente: il registro delle modifiche racconta anche i difetti trovati e corretti, e molte funzioni nascono dalle richieste degli amministratori sul forum della comunità

I dati restano sul proprio server: sovranità e protezione dei dati

Un amministratore di condominio tratta dati personali delicati: anagrafiche e recapiti dei condòmini, codici fiscali, coordinate bancarie, situazioni di morosità. Con i gestionali in cloud questi dati risiedono sull’infrastruttura del produttore del software, che per il GDPR (il Regolamento europeo sulla protezione dei dati personali) è responsabile del trattamento e a sua volta si appoggia a sub-responsabili che l’amministratore non sceglie.

Con KondoManager il produttore del software esce da questa catena, e il fornitore del server lo sceglie l’amministratore: un hosting in Italia o presso un provider europeo, che resta responsabile del trattamento e va regolato con un accordo ai sensi dell’articolo 28 del GDPR, oppure una macchina propria. Chi installa il programma sul proprio server non consegna i dati al progetto: le connessioni che il programma apre da sé servono a controllare e scaricare gli aggiornamenti e non portano con sé dati del condominio, e l’iscrizione alla newsletter proposta nella dashboard è facoltativa e invia solo l’email di chi la richiede. Poiché il codice è aperto, chiunque, anche un consulente per la privacy, può verificare a quali indirizzi esterni si collega il programma e che nessuno di questi collegamenti trasporta i dati dei condomìni. È l’approccio che il progetto chiama sovranità dei dati: l’amministratore sa dove si trovano i dati e chi può raggiungerli, e lo può documentare.

A questo si aggiungono le misure tecniche del programma: autenticazione a 2 fattori, ruoli e permessi granulari, documenti conservati fuori dalla cartella pubblica del sito e scaricabili solo dagli utenti autorizzati, controllo che i dati aperti da una pagina del gestionale appartengano davvero al condominio indicato nell’indirizzo e backup cifrabili con AES-256. Nell’area riservata, ogni condòmino vede soltanto i contenuti dei condomìni a cui è associato. Sono misure che l’amministratore può documentare fra quelle richieste dalla protezione dei dati fin dalla progettazione e per impostazione predefinita (articolo 25 del GDPR), ma non sostituiscono le sue valutazioni.

Sovranità significa anche responsabilità: la sicurezza del server, gli aggiornamenti e la conservazione dei backup restano a carico di chi installa il programma, così come gli adempimenti organizzativi del GDPR, dalle informative ai condòmini all’accordo con il fornitore dell’hosting. KondoManager fornisce la base tecnica; la conformità resta nelle mani dell’amministratore, che a seconda del trattamento ne è il titolare o il responsabile per conto del condominio.

Cosa fa KondoManager, il gestionale condominiale open source

KondoManager ha 2 anime: un gestionale contabile per l’amministratore e un portale per i condòmini. Le funzioni principali sono:

anagrafiche di condomìni, palazzine, scale, unità immobiliari, proprietari, inquilini e fornitori
tabelle millesimali (le quote che stabiliscono come si dividono le spese fra le unità) in numero illimitato, espresse in millesimi, quote, persone, kW o metri cubi
preventivo e piano dei conti, con il consuntivo affiancato a ogni voce di spesa
piani rate ordinari e straordinari, emissione delle rate e registrazione degli incassi, con la gestione dei crediti dei condòmini
fatture dei fornitori, pagamenti, ritenute d’acconto e modello F24
contabilità in partita doppia con libro giornale
stampe in PDF: riparti per tabella e per capitolo di spesa, scadenziari delle rate, estratti conto, distinte di pagamento e modello F24
bacheca delle comunicazioni, segnalazioni di guasti con commenti, archivio documenti e agenda con ricorrenze
Smart Inbox, la coda delle cose da fare dell’amministratore (emettere una rata, verificare gli incassi, controllare un pagamento dichiarato da un condòmino), separata dagli appuntamenti del calendario
utenti con ruoli e permessi granulari, inviti, autenticazione a 2 fattori e notifiche via email

Il cuore del progetto è il motore contabile. Tutti gli importi sono conservati come numeri interi in centesimi (€ 2,50 diventa 250), così le somme non risentono degli arrotondamenti tipici dei numeri in virgola mobile, e ogni spesa viene divisa fra le unità con il metodo dei resti maggiori: ciascuna riceve la parte intera della propria quota e i centesimi avanzati vanno, uno alla volta, a chi ha la frazione più alta, così l’arrotondamento non crea né perde mai un centesimo. Se una parte della spesa non è attribuibile a nessuno, per esempio perché manca un millesimo in tabella, il programma si ferma e chiede una motivazione invece di distribuirla in silenzio sugli altri. Ogni movimento, che sia un incasso, una fattura o un pagamento, diventa una scrittura in partita doppia (il metodo contabile in cui ogni operazione è registrata su 2 conti, in dare e in avere), e un controllo rifiuta qualsiasi scrittura che non pareggi al centesimo. Incassi e giroconti non si cancellano: un errore si corregge con uno storno, cioè una scrittura uguale e contraria che resta visibile accanto all’originale; un pagamento a un fornitore si può ancora modificare finché l’esercizio è aperto, dopo si passa anche lì dallo storno.

Novità in KondoManager 1.10

KondoManager 1.10 è la versione con più beta nella storia del progetto, 77 in circa 2 mesi, e porta l’importazione dei dati da un altro gestionale, il libro giornale consultabile, il modulo per le ritenute d’acconto e il backup integrato nel pannello. Di seguito sono illustrate in dettaglio le novità principali.

Importazione di un condominio da un altro gestionale

La novità più rilevante è la possibilità di importare un condominio intero da un altro gestionale, a partire da Danea Domustudio. Si caricano i file che quel programma esporta, in formato .xls, .xlsx o .csv, e KondoManager li riconosce dal titolo e dalle intestazioni di colonna, ricavandone condominio ed esercizio, persone, unità immobiliari, titolarità, tabelle millesimali e saldi di apertura. L’importazione procede per livelli, ognuno in una propria transazione del database (un blocco di operazioni che viene applicato per intero oppure annullato per intero), e prima di scrivere qualsiasi dato mostra un’anteprima di ciò che sta per entrare.

Quando il riparto consuntivo caricato riporta il totale, i saldi di apertura entrano solo se la loro somma, compresa l’eventuale riga di arrotondamento, coincide al centesimo con quel totale; in caso contrario il programma indica lo scarto esatto e si ferma, mentre se il totale manca lo segnala come quadratura non verificabile. Le scelte che il file non può fare da solo, come unire una persona già presente in archivio o dividere 2 nomi scritti nella stessa cella, restano all’amministratore. Al termine viene prodotto un rapporto in PDF insieme a una lista di controlli da completare: alcuni si chiudono da soli quando il dato viene sistemato, gli altri, che richiedono un confronto con documenti esterni, li archivia l’amministratore dopo averli verificati. Lo storico dei movimenti contabili, invece, non viene importato: si parte dai saldi.

Libro giornale e verifica della quadratura

Il libro giornale (il registro cronologico di tutte le scritture contabili) diventa una pagina consultabile per esercizio, con ricerca e filtri per tipo di movimento, stato e periodo. Sopra l’elenco 2 riquadri verificano che lo stato patrimoniale quadri e che il totale del dare coincida con quello dell’avere. Se qualcosa non torna, la diagnosi riconosce 2 cause: una scrittura sbilanciata, rimasta da versioni precedenti o da interventi diretti sul database, che rimanda al suo dettaglio, e il saldo iniziale di una cassa non ancora registrato, che si sistema con il pulsante «Registra apertura». Accanto al preventivo di ogni voce di spesa compare ora anche il consuntivo, calcolato dal libro giornale, con l’elenco dei movimenti che lo compongono.

Ritenute d’acconto e modello F24

Il ciclo dei fornitori si completa con la gestione delle ritenute d’acconto e del modello F24. La ritenuta d’acconto è la quota del compenso che il condominio trattiene al fornitore e versa all’Erario per suo conto; l’aliquota dipende dal tipo di prestazione, per esempio il 4% sui corrispettivi degli appalti di opere e servizi e il 20% sui compensi di lavoro autonomo, ed è storicizzata per data. La ritenuta non si applica ai fornitori in regime forfettario né ai pagamenti con bonifico parlante (il bonifico per lavori con detrazione fiscale, sul quale la banca opera già una ritenuta dell’11%), e le altre esclusioni vanno motivate fattura per fattura. Uno scadenzario raggruppa le ritenute operate al pagamento secondo le soglie e le scadenze di legge, spostando la data al primo giorno lavorativo quando cade di sabato, di domenica o in un giorno festivo; la delega si stampa come prospetto da ricopiare nell’home banking o come fac-simile del modello F24 (il modulo per il versamento delle imposte), e la conferma del versamento chiude il debito verso l’Erario in partita doppia. L’invio telematico non è previsto.

Casse, fondi e contributi già versati

I fondi del condominio, come il fondo di riserva, il fondo lavori o l’accantonamento TFR, hanno già dalla versione 1.9 una destinazione dichiarata, e da quelli vincolati non si preleva senza attivare una deroga motivata. Con la 1.10 diventano partizioni dell’unico conto corrente, e il denaro si sposta solo con giroconti che hanno un numero di protocollo, un’anteprima della scrittura e la possibilità di storno. Si possono inoltre registrare i contributi già versati dai condòmini per una spesa, per esempio gli acconti raccolti per dei lavori, che il riparto sottrae dalla quota di ciascuno senza mai portarla sotto zero. Una funzione di «regolazione immediata» permette infine di registrare con una sola scrittura le piccole spese senza fattura, come un’imposta di bollo o una commissione bancaria.

Backup e ripristino dal pannello

Il backup è ora integrato nel pannello di amministrazione: un archivio compresso con il database, i documenti caricati e la configurazione, creato a passi di circa 20 secondi che riprendono da dove si erano fermati se la connessione si interrompe. Il dump del database è scritto in puro PHP, senza bisogno di mysqldump, così funziona anche sugli hosting condivisi che non lo mettono a disposizione, e l’archivio può essere cifrato con AES-256. Il ripristino è un pulsante accanto a ogni backup, protetto dalla password dell’account. Negli aggiornamenti dal pannello che partono da una 1.10 o successiva, prima di modificare il database viene inoltre eseguito un backup di sicurezza, attivo per impostazione predefinita: per rinunciarvi serve una conferma esplicita. Nella versione attuale non ci sono backup pianificati né destinazioni cloud: l’archivio resta sul server e va scaricato.

Installazione e aggiornamenti

La procedura di installazione guidata dal browser è stata riscritta da zero, senza il pacchetto di terze parti su cui si basava, e ora permette di provare la connessione al database e l’invio di un’email di prova prima di proseguire. L’aggiornamento dal pannello, presente dalla versione 1.8 per le installazioni fatte con la procedura guidata, controlla prima di partire che il server abbia la versione di PHP e le estensioni richieste, verifica l’impronta SHA-256 del pacchetto scaricato e al termine esegue le migrazioni del database (gli script che ne aggiornano la struttura). Con la 1.10 il requisito minimo sale a PHP 8.4.1: le installazioni ferme a PHP 8.2 o 8.3 devono prima aggiornare PHP dal pannello dell’hosting.

Sicurezza degli accessi

Una revisione dedicata ha rafforzato la gestione degli utenti: la sospensione di un account ora chiude davvero l’accesso, anche alle sessioni già aperte, un collaboratore non può più assegnarsi un ruolo superiore al proprio, e ogni pagina del gestionale verifica che i dati richiesti appartengano al condominio indicato nell’indirizzo. È stato inoltre chiuso un difetto per cui, su alcuni hosting, il programma si fidava dell’indirizzo IP dichiarato da chi si collegava: cambiando indirizzo a ogni tentativo si poteva aggirare il blocco dei tentativi di accesso ripetuti.

In sviluppo: KondoManager 1.11

La versione 1.11 è in sviluppo e le sue beta vengono pubblicate man mano sul ramo v1.11.0 del repository, senza arrivare agli utenti tramite l’aggiornamento automatico, che propone solo le versioni stabili. Fra le novità già presenti nelle beta:

lettura delle fatture elettroniche dal file XML o dalla busta firmata .p7m, che precompila la registrazione con fornitore, righe, IVA, ritenuta d’acconto e contributo di cassa previdenziale
prima nota (il registro delle entrate e delle uscite di cassa), stato patrimoniale con 6 controlli di quadratura, mastrino di ogni conto e libro mastro, tutti stampabili in PDF
stampe dei riparti sempre in formato A4 orizzontale, leggibili su una normale stampante d’ufficio
registrazione dei passaggi di titolarità a metà esercizio (vendita o donazione, anche della sola nuda proprietà con riserva d’usufrutto, locazione, usufrutto): le spese ordinarie si dividono per i giorni di ciascun titolare, quelle straordinarie restano a chi era proprietario alla data della delibera, e le rate già emesse si conguagliano fra chi esce e chi entra, a meno che le parti non si siano già accordate fra loro; l’ultimo passaggio di un’unità, se registrato per errore, si può annullare finché nessuna rata emessa o nessun pagamento ne dipende
installazione da riga di comando con php artisan kondomanager:installa, utile per automatizzare la messa in funzione
archiviazione dei documenti su uno storage compatibile S3, come Amazon S3, Cloudflare R2, Backblaze B2 o MinIO, in alternativa al disco locale: se lo storage è di un fornitore esterno, anche questo tratta i dati per conto dell’amministratore e conviene sceglierlo con i dati nell’Unione europea; la scelta vale per le installazioni nuove, perché non sposta i file già caricati, e i documenti su S3 restano fuori dal backup interno

Per i passaggi di titolarità manca ancora la successione. Non sono ancora disponibili, e non fanno parte della 1.11, la riconciliazione bancaria (il confronto automatico con l’estratto conto della banca) e il rendiconto annuale previsto dall’articolo 1130-bis del codice civile come fascicolo unico.

Download e Riferimenti

KondoManager è un’applicazione server: non è distribuito tramite Flathub né AppImageHub, ma si installa su un server web con PHP 8.4.1 o superiore, MySQL 5.7+ o MariaDB 10.3+ e le estensioni PHP pdo_mysql, zip, curl, bcmath, fileinfo, gd, intl, mbstring, openssl, dom e xml; l’estensione gd è indispensabile per generare i PDF. Serve inoltre un cron (il servizio di sistema che esegue le operazioni pianificate) che ogni minuto avvii lo scheduler di Laravel; sugli hosting che non lo offrono si può usare un servizio esterno come cron-job.org, configurabile direttamente dal pannello.

La strada più semplice è l’installazione guidata: dal sito ufficiale si scarica l’archivio ZIP dell’installatore, se ne estrae il file index.php e lo si carica nella cartella principale del sito (non dentro public/) tramite FTP o il file manager dell’hosting; aprendo l’indirizzo del sito dal browser parte la procedura, che controlla i requisiti e configura database, posta e amministratore. Chi ha accesso al terminale può in alternativa clonare il repository GitHub e installare le dipendenze con Composer e npm, come descritto nel README. La documentazione ufficiale offre anche le guide per l’installazione su un server proprio, per una prova in locale e per un ambiente Docker di sviluppo.

Una volta installato, il pulsante «Crea un condominio di esempio» nell’elenco dei condomìni costruisce un condominio dimostrativo completo con cui esplorare il programma. Chi ha usato l’installazione guidata riceve gli aggiornamenti successivi dal pannello di amministrazione, con il cron attivo; chi ha clonato il repository aggiorna da terminale, come descritto nel README. Per provarlo senza installare nulla è disponibile una demo online, con le credenziali di prova indicate sul sito ufficiale; per motivi di sicurezza alcune funzioni, come l’invio di email e notifiche, sono disattivate.

Riferimenti Ufficiali

Il sito ufficiale raccoglie la documentazione, con le guide all’installazione e all’uso delle singole funzioni, il changelog delle versioni stabili e il blog del progetto. Il repository software GitHub ospita il codice sorgente, il registro delle modifiche beta per beta, le istruzioni per contribuire e lo spazio per segnalare problemi; il forum della comunità è il luogo dove chiedere aiuto e proporre nuove funzioni, mentre il canale YouTube raccoglie i video tutorial.

Fonte: https://kondomanager.com/
Fonte: https://kondomanager.com/docs/
Fonte: https://github.com/vince844/kondomanager-free
Fonte: https://kondomanager.com/docs/changelog.html

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